VY-US breidt uit !

De tijd vliegt. Het is reeds sinds september 2004 dat we actief zijn in ons kantoorgebouw aan de Engelse Wandeling 74 te KORTRIJK-MARKE.

Door de groei van ons kantoor de afgelopen jaren van 5 naar 7 advocaten heeft dit gebouw haar limieten bereikt. We hebben gezocht naar een snelle oplossing en kunnen melden dat ons kantoor in de komende maanden zal uitgebreid worden met een aanbouw die tot 4 bijkomende medewerkers zal kunnen huisvesten.

Geen dag te vroeg want we kunnen u bovendien melden dat vanaf september we een nieuwe stagiair (Valerie STRAGIER) mogen verwelkomen die haar stage zal doen bij ons kantoor. Zij heeft reeds met onderscheiding haar master in de rechten behaald in 2016 en volgt thans nog een bijkomende “Master na Master” Vennootschapsrecht aan de KU Leuven, campus Brussel.

Wij zijn ervan overtuigd dat deze uitbreiding van ons kantoor ons zal toelaten u verder en nog beter van dienst te zijn, met nog meer persoonlijke betrokkenheid, deskundigheid, gedrevenheid en oog voor detail dan voorheen .

Het pop-updecreet schept duidelijk(er) kader voor handelshuur van korte duur

Pop-upzaken in onze (centrum)steden vormen een almaar groeiend en belangrijker wordend fenomeen. Daarom heeft de Vlaamse decreetgever via het decreet van 8 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, het “pop-updecreet” (in werking sedert 1 september 2016), een duidelijk(er) kader gecreëerd voor de handelshuur van korte duur.

Pop-upstores bieden op zich meerdere baten. Vooreerst wil een toenemend aantal ondernemers gebruikmaken van leegstaande panden om de levensvatbaarheid van een detailhandelsconcept te testen alvorens over te gaan tot een duurzame investering. Daarnaast biedt een kortetermijnhuur van een handelspand startende ondernemers in de detailhandel de kans om zich aan het brede publiek voor te stellen en naamsbekendheid te verwerven door een fysieke aanwezigheid in de handelskernen.

Voorbeelden van dergelijke pop-upstores zijn talrijk. Zo zijn er voorbeelden van onlinewinkels die, vooraleer zij een bepaald nieuw product op de markt brengen, eerst een fysiek verkooppunt lanceren om de verkoopbaarheid ervan te evalueren. Ook bestaande handelszaken die een seizoensoutlet openen of een nieuwe concept willen uitproberen, zoeken steeds vaker hun heil bij dergelijke pop-upzaken.

Wij staan hierbij kort stil bij de belangrijkste krachtlijnen en mogelijke valkuilen van het nieuwe pop-updecreet.

Huur van korte duur

De nieuwe regels zijn van toepassing op huurovereenkomsten die aan de volgende, cumulatieve voorwaarden voldoen:

  • Het gaat om de huur van onroerende goederen of van gedeelten van onroerende goederen;
  • De goederen zijn bestemd voor het “uitoefenen van een kleinhandel of het gebruik van een ambachtsman”;
  • Er moet een rechtstreeks contract zijn tussen de huurder en het publiek;
  • De overeenkomst wordt uitdrukkelijk aangegaan;
  • De overeenkomst wordt gesloten voor een termijn van hoogstens één jaar (zie echter verder voor noodzakelijke nuancering!)

Duurtijd

De huurovereenkomsten voor kortlopende handelshuur eindigen automatisch op de contractueel voorziene einddatum, zonder dat daarvoor een opzegging vereist is, en zonder dat de huurder recht heeft op een huurhernieuwing.

In onderling akkoord kan het huurcontract evenwel éénmaal of meermaals worden verlengd, op voorwaarde dat deze verlenging(en) schriftelijk gebeurt én voor zover de totale duurtijd van het huurcontract niet meer dan één jaar mag zijn.

Indien de totale duurtijd toch één jaar zou overschrijden, valt de overeenkomst onder de regels van de klassieke handelshuurwet van 1951 en geldt deze overeenkomst dus meteen voor 9 jaar.

De huurder heeft het recht om de kortlopende overeenkomst vroegtijdig op te zeggen, mits hij een opzeggingstermijn van één maand naleeft en hij deze opzegging via gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekend schrijven doet. De verhuurder kan niét opzeggen. Ook kunnen partijen in gezamenlijk akkoord (schriftelijk) de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen.

De kosten

De decreetgever heeft vooropgesteld dat de huurprijs tevens alle belastingen, zoals o.a. de onroerende voorheffing en gemeentebelastingen, inhoudt tenzij partijen daar contractueel uitdrukkelijk van afwijken. Dit heeft mede tot gevolg dat de registratieverplichting – en de daarmee gepaard gaande registratierechten – bij de verhuurder ligt, tenzij daarvan opnieuw contractueel wordt afgeweken.

Wilt u als verhuurder dat de huurkosten integraal ten laste blijven van de huurder, dan dient u dit als zodanig expliciet in uw contract te bepalen.

Verbouwingen

Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, heeft de huurder het recht om – zonder toestemming van de verhuurder – aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren (1) die dienstig is voor zijn onderneming en (2) waarvan de kosten een jaar huur niet te boven gaan. Voorwaarden hierbij zijn wel dat de huurder de verhuurder schriftelijk in kennis stelt van de verbouwingen vóór aanvang van de werken en dat daardoor de veiligheid, de salubriteit (= de gezonde staat) en de esthetische waarde van het gebouw niet in het gedrang komen.

Ook op dit vlak is voorzichtigheid geboden: anders overeenkomen in het contract is mogelijk en duidelijke, contractuele afspraken zijn ten zeerste aan te raden.

Inwerkingtreding

Het pop-updecreet geldt voor huurcontracten gesloten vanaf 1 september 2016 (datum inwerkingtreding pop-updecreet).

Tot slot merken wij op dat er op vandaag nog een aantal onduidelijkheden resten, waaronder niet in het minst met betrekking tot de maximale duurtijd. Enerzijds bepaalt het decreet (art. 3) dat de duur een geheel jaar niet mag “bereiken of overtreffen”, waardoor een huurcontract van exact één jaar niet mogelijk lijkt te zijn, terwijl het decreet anderzijds verderop (art. 2) stelt dat het gaat om een huur “gelijk aan of korter dan één jaar”.

Veiligheidshalve doet u er dus – althans voorlopig, en dit tot zolang hierover geen sluitende duidelijkheid bestaat… – goed aan om de maximale looptijd van een huurcontract voor de handelshuur van korte duur uitdrukkelijk onder één jaar te houden.

VY-US kan u uiteraard adviseren en bijstaan bij zowel de opmaak van een huurcontract voor de handelshuur van korte duur als bij eventuele geschillen en/of betwistingen waarmee u in dit verband zou worden geconfronteerd.

Procedure invordering onbetwiste schuldvorderingen

Onder impuls van een Europese richtlijn uit 2011 heeft de wet van 19.10.2015 de gloednieuwe “invorderingsprocedure voor onbetwiste geldschulden” in het Gerechtelijk Wetboek ingevoegd, waarbij deze regeling ondertussen op 2 juli 2016 in werking is getreden.

De belangrijkste opzet van deze nieuwe, buitengerechtelijke invorderingsprocedure is ervoor zorgen dat onbetwiste geldschulden in verband met betalingsachterstanden bij handelstransacties binnen een korte termijn worden afgehandeld.

De invordering van onbetwiste geldschulden is dan ook voortaan buitengerechtelijk – zonder gerechtelijke tussenkomst – mogelijk en het zijn de gerechtsdeurwaarders die instaan voor de invordering ervan, dit op uitsluitend verzoek van de advocaat van de schuldeiser.

Enkel een advocaat kan dus het initiatief nemen om deze procedure voor invordering van onbetwiste geldschulden namens zijn cliënt op te starten. De rol van de advocaat is er vooral op gericht om na te gaan of de wettelijke voorwaarden om deze regeling toe te passen in een concreet geval wel zijn voldaan en zo deze procedure op gang te brengen.

De administratieve invorderingsprocedure kan slechts worden toegepast onder de volgende cumulatieve voorwaarden: (a) de schuld moet onbetwist zijn, (b) de schuld betreft een geldschuld (ongeacht het bedrag),  (c) het moet een schuld tussen professionelen betreffen (B2B) (d) met betrekking tot “professionele handelingen”. Daarbij geldt de inschrijving van zowel de schuldenaar als de schuldeiser in de KBO als criterium.

Uitgesloten van het toepassingsgebied zijn dan ook de volgende schulden van of ten aanzien van:

  • Publieke overheden (De Staat, Gewesten, Gemeenschappen, provincies, gemeenten, instellingen van openbaar nut en – in het algemeen – alle publiekrechtelijke rechtspersonen);
  • Schuldeisers of schuldenaren zonder inschrijving in de KBO;
  • Particuliere schulden (m.a.w. buiten het kader van een ondernemingsactiviteit);
  • Schulden uit faillissement, gerechtelijke reorganisatie, collectieve schuldenregeling, en andere vormen van wettelijk samenloop, zoals bv. een vereffening).
  • Buitencontractuele verbintenissen tussen partijen

Nadat de advocaat van de schuldeiser alle bewijsstukken m.b.t. de schuld heeft nagezien en heeft geverifieerd of de wettelijke voorwaarden in casu voldaan zijn, zal de gerechtsdeurwaarder de stukken, samen met een aanmaning tot betaling, aan de schuldenaar betekenen.

Na de betekening van de aanmaning zijn er vier mogelijke scenario’s:

  • De schuldenaar betaalt de volledige schuld: de procedure tot invordering wordt hiermee beëindigd;
  • De schuldenaar verzoekt om afbetalingsfaciliteiten: de procedure wordt opgeschort en wordt in geval van wanbetaling desgevallend hernomen;
  • De schuldenaar betwist de ingevorderde schuld: de administratieve procedure wordt beëindigd en zal de schuldeiser zijn vordering alsnog in rechte – via de klassieke gerechtelijke procedure – moeten uitoefenen;
  • De schuldenaar reageert en/of betwist niet binnen de maand plus acht dagen na de aanmaning per gerechtsdeurwaardersexploot (= een wachttermijn van 8 dagen om onderhandelingen alsnog mogelijk te maken of tot een goed einde te brengen, aldus de wetgever): de gerechtsdeurwaarder maakt een “proces-verbaal van niet-betwisting” op, dat het “Beheers- en toezichtcomité” daarna nog uitvoerbaar zal verklaren.

Tot slot kunnen we nog opmerken dat de moratoire intresten en schadebedingen, zoals opgenomen in uw algemenen contract- of factuurvoorwaarden, in deze procedure automatisch beperkt worden tot 10% van de hoofdsom.

Uiteraard kan VY-US voor u een dergelijke administratieve procedure opstarten en deze vervolgens verder opvolgen. Wij kunnen u in dat verband adviseren en onder meer beoordelen of u in een concreet geval deze procedure dan wel de klassieke gerechtelijke procedure dient u op te starten.