Het pop-updecreet schept duidelijk(er) kader voor handelshuur van korte duur

Pop-upzaken in onze (centrum)steden vormen een almaar groeiend en belangrijker wordend fenomeen. Daarom heeft de Vlaamse decreetgever via het decreet van 8 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, het “pop-updecreet” (in werking sedert 1 september 2016), een duidelijk(er) kader gecreëerd voor de handelshuur van korte duur.

Pop-upstores bieden op zich meerdere baten. Vooreerst wil een toenemend aantal ondernemers gebruikmaken van leegstaande panden om de levensvatbaarheid van een detailhandelsconcept te testen alvorens over te gaan tot een duurzame investering. Daarnaast biedt een kortetermijnhuur van een handelspand startende ondernemers in de detailhandel de kans om zich aan het brede publiek voor te stellen en naamsbekendheid te verwerven door een fysieke aanwezigheid in de handelskernen.

Voorbeelden van dergelijke pop-upstores zijn talrijk. Zo zijn er voorbeelden van onlinewinkels die, vooraleer zij een bepaald nieuw product op de markt brengen, eerst een fysiek verkooppunt lanceren om de verkoopbaarheid ervan te evalueren. Ook bestaande handelszaken die een seizoensoutlet openen of een nieuwe concept willen uitproberen, zoeken steeds vaker hun heil bij dergelijke pop-upzaken.

Wij staan hierbij kort stil bij de belangrijkste krachtlijnen en mogelijke valkuilen van het nieuwe pop-updecreet.

Huur van korte duur

De nieuwe regels zijn van toepassing op huurovereenkomsten die aan de volgende, cumulatieve voorwaarden voldoen:

  • Het gaat om de huur van onroerende goederen of van gedeelten van onroerende goederen;
  • De goederen zijn bestemd voor het “uitoefenen van een kleinhandel of het gebruik van een ambachtsman”;
  • Er moet een rechtstreeks contract zijn tussen de huurder en het publiek;
  • De overeenkomst wordt uitdrukkelijk aangegaan;
  • De overeenkomst wordt gesloten voor een termijn van hoogstens één jaar (zie echter verder voor noodzakelijke nuancering!)

Duurtijd

De huurovereenkomsten voor kortlopende handelshuur eindigen automatisch op de contractueel voorziene einddatum, zonder dat daarvoor een opzegging vereist is, en zonder dat de huurder recht heeft op een huurhernieuwing.

In onderling akkoord kan het huurcontract evenwel éénmaal of meermaals worden verlengd, op voorwaarde dat deze verlenging(en) schriftelijk gebeurt én voor zover de totale duurtijd van het huurcontract niet meer dan één jaar mag zijn.

Indien de totale duurtijd toch één jaar zou overschrijden, valt de overeenkomst onder de regels van de klassieke handelshuurwet van 1951 en geldt deze overeenkomst dus meteen voor 9 jaar.

De huurder heeft het recht om de kortlopende overeenkomst vroegtijdig op te zeggen, mits hij een opzeggingstermijn van één maand naleeft en hij deze opzegging via gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekend schrijven doet. De verhuurder kan niét opzeggen. Ook kunnen partijen in gezamenlijk akkoord (schriftelijk) de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen.

De kosten

De decreetgever heeft vooropgesteld dat de huurprijs tevens alle belastingen, zoals o.a. de onroerende voorheffing en gemeentebelastingen, inhoudt tenzij partijen daar contractueel uitdrukkelijk van afwijken. Dit heeft mede tot gevolg dat de registratieverplichting – en de daarmee gepaard gaande registratierechten – bij de verhuurder ligt, tenzij daarvan opnieuw contractueel wordt afgeweken.

Wilt u als verhuurder dat de huurkosten integraal ten laste blijven van de huurder, dan dient u dit als zodanig expliciet in uw contract te bepalen.

Verbouwingen

Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, heeft de huurder het recht om – zonder toestemming van de verhuurder – aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren (1) die dienstig is voor zijn onderneming en (2) waarvan de kosten een jaar huur niet te boven gaan. Voorwaarden hierbij zijn wel dat de huurder de verhuurder schriftelijk in kennis stelt van de verbouwingen vóór aanvang van de werken en dat daardoor de veiligheid, de salubriteit (= de gezonde staat) en de esthetische waarde van het gebouw niet in het gedrang komen.

Ook op dit vlak is voorzichtigheid geboden: anders overeenkomen in het contract is mogelijk en duidelijke, contractuele afspraken zijn ten zeerste aan te raden.

Inwerkingtreding

Het pop-updecreet geldt voor huurcontracten gesloten vanaf 1 september 2016 (datum inwerkingtreding pop-updecreet).

Tot slot merken wij op dat er op vandaag nog een aantal onduidelijkheden resten, waaronder niet in het minst met betrekking tot de maximale duurtijd. Enerzijds bepaalt het decreet (art. 3) dat de duur een geheel jaar niet mag “bereiken of overtreffen”, waardoor een huurcontract van exact één jaar niet mogelijk lijkt te zijn, terwijl het decreet anderzijds verderop (art. 2) stelt dat het gaat om een huur “gelijk aan of korter dan één jaar”.

Veiligheidshalve doet u er dus – althans voorlopig, en dit tot zolang hierover geen sluitende duidelijkheid bestaat… – goed aan om de maximale looptijd van een huurcontract voor de handelshuur van korte duur uitdrukkelijk onder één jaar te houden.

VY-US kan u uiteraard adviseren en bijstaan bij zowel de opmaak van een huurcontract voor de handelshuur van korte duur als bij eventuele geschillen en/of betwistingen waarmee u in dit verband zou worden geconfronteerd.